Ein Penthouse zu kaufen, bedeutet mehr als die Finanzierung des Kaufpreises. Neben der Kaufsumme entstehen einmalige Nebenkosten und laufende Ausgaben für Betrieb, Verwaltung, Instandhaltung und Finanzierung.
Zu den ersten Zusatzkosten zählen meist die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Bei einer hochwertigen Immobilie können diese Beträge einen hohen sechsstelligen Wert erreichen.
Auch monatliche Belastungen wie Hausgeld, Grundsteuer, Energie, Wasser und Rücklagen gehören in deine Planung. Hinzu kommen mögliche Sonderumlagen, Modernisierungen, Reparaturen, Umzug und Einrichtung.
Berechne deshalb nicht nur Prozentsätze, sondern konkrete Eurobeträge. Eine vollständige Kostenaufstellung zeigt dir, wie viel Eigenkapital und welche Reserve du vor der Finanzierungszusage wirklich brauchst.
Penthouse kaufen: Welche Kaufnebenkosten auf dich zukommen
Beim Kauf eines Penthouses endet die finanzielle Planung nicht beim vereinbarten Preis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler können einen hohen Zusatzbetrag bilden. Ermittle diese Kosten vor der Vertragsunterzeichnung und plane sie in deine Finanzierung ein.
Grunderwerbsteuer beim Penthouse-Kauf
Beim Kauf eines Penthouses als Eigentumswohnung fällt Grunderwerbsteuer an. Die Höhe richtet sich nach dem Kaufpreis und dem Bundesland. In Deutschland liegt der Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
Bei einem Kaufpreis von 1.000.000 Euro entstehen somit etwa 35.000 bis 65.000 Euro Steuer. Bei 2.000.000 Euro verdoppelt sich der Betrag. Bayern und Sachsen zählen mit 3,5 Prozent zu den günstigeren Ländern. Nordrhein-Westfalen und Brandenburg verlangen 6,5 Prozent.
Mitverkaufte Bestandteile können unter bestimmten Bedingungen zum steuerpflichtigen Kaufpreis zählen. Eine Einbauküche oder einzelne Einrichtungsgegenstände lassen sich separat ausweisen. Die Aufteilung muss realistisch und im Vertrag nachvollziehbar sein.
Nach dem notariellen Vertrag setzt das Finanzamt die Steuer fest. Die Zahlung muss innerhalb der festgelegten Frist erfolgen. Für die Eigentumsumschreibung benötigt das Grundbuchamt in der Regel die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Notarkosten und Grundbucheintrag
Ein Immobilienkauf in Deutschland ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam. Der Notar erläutert den Vertrag und prüft seine rechtliche Gestaltung. Er veranlasst die Auflassungsvormerkung und begleitet die spätere Eigentumsumschreibung.
Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Für Notar und Grundbuch solltest du grob 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises einplanen. Die genaue Summe hängt vom Kaufpreis, dem Vertragsumfang und weiteren Eintragungen ab.
Wird das Penthouse über ein Darlehen finanziert, kommt die Eintragung der Grundschuld hinzu. Diese Kosten gehören in deine Finanzierungsplanung. In der Regel trägt der Käufer die Notarkosten. Die Löschung alter Belastungen kann je nach Vertrag dem Verkäufer obliegen.
Eine Übersicht zu weiteren Nebenkosten beim Immobilienkauf hilft dir bei der ersten Kalkulation.
Maklerprovision beim Kauf einer Luxusimmobilie
Wird das Penthouse durch einen Makler vermittelt, kann eine Courtage anfallen. Die Höhe wird im Maklervertrag festgelegt und meist als Anteil am Kaufpreis zuzüglich Umsatzsteuer angegeben. Region, Anbieter und Objektwert beeinflussen den vereinbarten Satz.
Beim Kauf einer Wohnung durch eine Privatperson darf dein Anteil grundsätzlich nicht über dem Anteil des Verkäufers liegen. Häufig wird die Provision zwischen beiden Seiten geteilt. Maßgeblich ist die konkrete Vereinbarung im Maklervertrag.
Bei einer Courtage von 3,57 Prozent inklusive Umsatzsteuer zahlst du für ein Penthouse im Wert von 1.000.000 Euro rund 35.700 Euro. Bei hochwertigen Objekten sind individuelle Modelle möglich. Prüfe deshalb den exakten Prozentsatz und den Zeitpunkt der Fälligkeit.
In vielen Fällen entsteht der Anspruch erst, wenn ein wirksamer Kaufvertrag geschlossen wurde. Lies vor der Besichtigung oder spätestens vor Abschluss des Maklervertrags, unter welchen Bedingungen die Zahlung verlangt wird. Die Summe aus Steuer, Notar, Grundbuch und Provision kann einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.
Laufende Kosten für ein Penthouse neben dem Kaufpreis
Nach dem Kauf eines Penthouses entstehen regelmäßige Kosten. Ihre Höhe hängt von der Wohnfläche, dem Baujahr, der Lage und dem energetischen Zustand ab. Eine hochwertige Ausstattung kann den monatlichen Aufwand deutlich erhöhen.
Das Hausgeld zahlst du monatlich an die Wohnungseigentümergemeinschaft. Es umfasst unter anderem Hausverwaltung, Reinigung, Abfallentsorgung, Allgemeinstrom, Gebäudeversicherung und Winterdienst. Je nach Objekt kommen Kosten für Aufzug, Tiefgarage, Concierge-Service oder Sicherheitsanlagen hinzu.
Ein Teil des Hausgelds fließt in die Instandhaltungsrücklage. Diese Rücklage dient der Finanzierung größerer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Dazu zählen etwa Dach, Fassade, Aufzug, Leitungen, Tiefgarage oder Heizungsanlage.
Vor dem Kauf solltest du den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen. Achte auf geplante Sanierungen und einen niedrigen Rücklagenstand. Reicht die Rücklage nicht aus, kann eine Sonderumlage beschlossen werden. Wegen hoher Miteigentumsanteile kann sie für Penthouse-Eigentümer besonders teuer werden.
Die Grundsteuer wird von der Gemeinde festgesetzt. Ihre Höhe richtet sich nach den Bewertungsdaten und dem kommunalen Hebesatz. Der Betrag wird meist vierteljährlich oder jährlich fällig und steht im Grundsteuerbescheid.
Die Gebäudeversicherung läuft in vielen Wohnanlagen über die Eigentümergemeinschaft und ist im Hausgeld enthalten. Für dein Sondereigentum können eine Hausratversicherung, eine Elementarschadenversicherung und eine private Haftpflichtversicherung sinnvoll sein. Bei teuren Einbauten solltest du auf passende Versicherungssummen achten.
Zusätzlich fallen Kosten für Heizung, Strom, Warmwasser und je nach Abrechnung für Kaltwasser an. Große Fensterflächen, hohe Räume und eine Dachterrasse können den Energiebedarf beeinflussen. Klimaanlage, Sauna, Whirlpool und elektrische Beschattung erhöhen den Stromverbrauch.
Prüfe vor dem Kauf den Energieausweis sowie Heiz- und Verbrauchsabrechnungen der vergangenen Jahre. Bei einer vermieteten Wohnung entsprechen umlagefähige Betriebskosten nicht zwingend den gesamten laufenden Ausgaben.
Hochwertige Haustechnik braucht regelmäßige Pflege. Dazu gehören Aufzüge, Garagentore, Lüftungsanlagen, Wärmepumpen, Photovoltaik, Bewässerung und Sicherheitstechnik. Für eine Dachterrasse können Kosten für Abdichtung, Entwässerung, Begrünung, Beleuchtung und Bodenbeläge entstehen.
Wichtig ist die Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Sie entscheidet, welche Wartungskosten über das Hausgeld laufen und welche du selbst trägst. Für deine Monatsplanung gehören neben dem Hausgeld deshalb Verbrauchskosten, Grundsteuer, Versicherungen und ein eigener Instandhaltungspuffer in die Rechnung.
Zusätzliche Ausgaben und Finanzplanung beim Penthouse-Kauf
Neben Tilgung und Sollzinsen können weitere Finanzierungskosten entstehen. Dazu zählen die Grundschuldeintragung, Bewertungsgebühren und Bereitstellungszinsen. Vergleiche daher den effektiven Jahreszins, die Zinsbindung, Sondertilgungen und mögliche Vorfälligkeitskosten. Bei einer langen Übergangsphase kann die Bank Zinsen berechnen, wenn du das Darlehen nicht rechtzeitig abrufst.
Dein Eigenkapital sollte idealerweise die Kaufnebenkosten und eine zusätzliche Reserve abdecken. Dennoch solltest du nicht deine gesamte Liquidität einsetzen. Rücklagen helfen bei Sonderumlagen, Reparaturen, Einkommensausfällen oder verzögerten Auszahlungen. Banken prüfen zudem, wie gut sich die Luxusimmobilie langfristig verkaufen lässt. Ein hoher Kaufpreis führt deshalb nicht automatisch zu einem hohen Beleihungswert.
Plane auch Kosten für Renovierung, Beleuchtung, Einbauten, Smart-Home-Technik, Klimatisierung und die Dachterrasse ein. Prüfe genau, ob Küche, Markisen, Leuchten, Möbel oder technische Anlagen im Kaufpreis enthalten sind. Wichtige Vereinbarungen sollten im notariellen Vertrag stehen. Auch Umzug, Lagerung, Sicherheit und Stellplätze können das Budget erhöhen. Bei einer Vermietung kommen Verwaltung, Vermarktung, Leerstand, Instandhaltung und Steuerberatung hinzu.
Vor dem Kauf solltest du Grundbuch, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Energieausweis und Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen. Bei Dachterrassen oder späteren Ausbauten ist eine gültige Genehmigung besonders wichtig. Ein Baugutachten kann Schäden an Dach, Fassade und Haustechnik zeigen. Addiere schließlich Kaufpreis, Nebenkosten, Finanzierung, Ausstattung und Reserve. Stelle diesen einmaligen Ausgaben die monatlichen Kosten für Darlehen, Hausgeld, Energie, Versicherungen und Rücklagen gegenüber.
